[부동산법무사박정섭] 유치권의 점유
안녕하세요. 부동산전문법무사 박정섭입니다.
유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 유치권 주장자에 대한 명도소송에 있어서 중요한 쟁점 중의 하나인데요, 오늘은 유치권에 있어서 점유에 관하여 살펴보겠습니다.
점유는 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적 · 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이지만, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 할 것입니다.
유치권은 등기할 수 있는 권리(부동산등기법 제3조)가 아니기 때문에 점유를 통하여 공시하는 기능을 하고, 이러한 점유의 공시기능과 관련하여 그 점유는 외부로부터 인식이 가능할 수 있도록 명백하여야 합니다(서울고등법원 2007나95224 등 참조).
다만, 유치권은 법정담보물권으로서 채권자의 적법한 점유, 점유 목적물과 채권과의 견련성 등 일정 요건만 구비하면 유치권 성립에 관한 별도의 의사표시 없이 당연히 성립하는 것이고, 이 때 채권자는 통상적인 점유를 계속하면 족하고 외관상 유치권에 의한 점유임을 따로 표시할 필요가 없다고 판시한 판례도 있다는 점을 주의하여야 할 것입니다(서울북부지방법원 2006나5633 등 참조).
점유의 형태와 관련하여 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 무방하나, 간접점유의 경우에는 직접점유자의 점유권은 간접점유자로부터 전래되는 것으로서, 간접점유자와 직접점유자 사이에는 점유매개관계가 존재하여야 하고, 간접점유자는 직접점유자에 대하여 반환청구권을 행사할 수 있어야 할 것입니다(대전고등법원 2007나11895 등 참조).
다만, 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에도 유치권이 성립하는지 여부에 관하여 의문이 있을 수 있는데요, 대법원은 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2007다27236 판결)는 입장입니다.
그리고 불법행위로 인한 점유자는 유치권을 주장할 수 없는데요(민법 제320조 제2항), 여기서 불법행위로 인한 점유란 점유취득행위 자체가 점유침탈이나 사기․강박으로 인한 경우에 한하지 아니하고 점유권원이 없음을 알거나 알 수 있었음에도 중대한 과실로 이를 알지 못하고 점유한 경우도 포함하는 것입니다.
한편, 부동산에 경매개시결정의 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 제3자가 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 대법원의 확립된 판례입니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 등 참조).
반면에, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 민사집행 절차와 달리 체납처분에 의한 압류와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니고, 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없고(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결), 부동산에 저당권이 설정되거나 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 민사유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 등 참조)는 것이 판례의 입장입니다.
이상, 유치권에 있어서 점유에 관하여 살펴보았습니다.
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