[부동산법무사박정섭] 임차권등기명령신청
안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다.
임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록을 전출하면 임차인은 대항력과 우선변제권을 상실하여 임대차보증금 회수가 사실상 어려워지는 문제가 있었습니다.
이와 같은 문제점을 해소하고자 1999. 3. 1. 개정 주택임대차보호법에 임차권등기명령제도를 도입하기에 이르게 되었는데요, 오늘은 임차권등기명령에 관하여 살펴보겠습니다.
1. 임차권등기명령이란
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항).
임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받을 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 확정일자일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하고 있는 것입니다. 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결) 할 것입니다.
즉, 주택임대차보호법상의 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건이라는 점에서 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되고, 사실상 보증금을 반환받기 어려워지게 됩니다. 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
2. 근거규정
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
상가건물임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
3. 임차권등기명령신청의 요건
① 임대차계약이 종료할 것
주택임대차보호법 제3조의 3 제1항은 "임대차가 끝난 후"라고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차가 종료되어야 임대권등기명령을 신청할 수 있습니다. 존속기간 만료로 임대차가 종료된 경우 뿐만 아니라 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
② 보증금을 반환받지 못하였을 것
주택임대차보호법 제3조의 3 제1항은 "보증금이 반환되지 아니한 경우"라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 보증금을 반환받지 못하였어야 합니다. 다만, 임차보증금을 반환받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함된다 할 것입니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제1항제5호).
4. 임차권등기명령신청서 작성 및 제출
임차권등기명령신청서에는 사건의 표시, 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호, 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부), 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임, 신청의 취지와 이유(임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재), 첨부서류의 표시, 연월일, 법원의 표시를 기재하고 기명날인 또는 서명한 후, 등기사항증명서, 임대차계약증서 등 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다(주택임대차보호법 제3조의 3, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제2항).
임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3제4항).
5. 임차주택이 무허가·미등기인 경우
주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
그러나 임차권등기명령은 원칙적으로 등기된 임차주택일 경우에 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 다만, 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조제2호).
6. 대항력을 상실한 임차인의 임차권등기명령신청 가능 여부
임대차가 종료된 후 점유를 상실한 임차인이 임차권등기명령을 신청한 경우에도 임차권등기명령이 인용되는지 여부가 문제될 수 있는데요, 판례는 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조항 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다(대법원 2004. 10. 28 선고 2003다62255, 2003다62262 판결), 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결)라고 판시한 바 있습니다.
다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없을 것입니다.
7. 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 효력
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의3제5항 본문). 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서).
8. 임차권등기명령에 대한 임대인의 이의신청
임차권등기명령결정에 대하여 임대인은 이의신청으로 불복 할 수 있으며, 민사집행법 제283조 등을 준용합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항).
이상, 임차권등기명령신청에 관하여 살펴보았습니다.
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