[부동산법무사박정섭] 주위토지통행권

안녕하세요. 부동산전문법무사 박정섭입니다.

 

주위가 모두 타인 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 맹지라고 부릅니다. 이러한 맹지의 소유자는 어떻게 공로로 나아갈 수 있는지가 문제가 될 수 있는데요, 오늘은 주위토지통행권에 대하여 살펴보겠습니다.

 

토지의 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있고, 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미칩니다. 이러한 대세적, 배타적 권리인 소유권도 그 권리를 행사함에 있어 법률적 한계와 제한을 받는 경우가 있는데요, 이러한 제한에는 민법상 상린관계, 권리남용금지의 원칙 등이 있고, 주위토지통행권은 민법상 상린관계 규정에 의한 제한에 해당합니다(민법 제2조 제2항, 제211조, 제212조, 제215조 내지 제244조).

 

상린관계란 서로 인접한 각 부동산의 이용 관계를 조절하기 위하여 소유자 또는 이용자들이 서로 권리관계를 일정한 한도까지 양보하고 협력할 것을 규정한 법률관계를 말합니다

 

민법 제219조는 “어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.”라고 규정함으로써 주위토지통행권을 명문으로 인정하고 있습니다. 주위토지통행권의 확인을 구하는 원고로서는 민법 제219조에 정한 요건을 주장, 입증하여야 하고, 가장 중요한 요건사실은 원고 소유 토지와 공로 사이에 통로가 없다는 사실입니다.

 

민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 인접한 토지의 상호이용의 조절에 기한 권리로서 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게 인정되는 권리입니다.

 

다만, 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭·위치 등을 정함에 있어서 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 하고, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적 사안에서 사회통념에 따라 쌍방토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 지리 상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 하고 한편, 주거는 사람의 사적인 생활공간이자 평온한 휴식처로서 인간 생활에서 가장 중요한 장소이므로 우리 헌법도 주거의 자유를 보장하고 있는바, 주위토지통행권을 행사함에 있어서도 이러한 주거의 자유와 평온 및 안전을 침해하여서는 아니 되며(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75300 판결 등), 토지이용방법에 따라서는 자동차 등이 통과할 수 있는 통로개설도 허용되지만 단지 토지 이용 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우까지 자동차통행을 허용할 것은 아니고(대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결), 통행권의 범위는 현재의 토지 용법에 따른 이용범위에서 인정할 수 있을 뿐, 장래의 이용 상황까지 미리 대비하여 정할 것은 아닙니다.

 

맹지에 대한 개발행위허가, 건축허가 등을 받기 위하여 주위토지통행권의 확인을 소구하는 경우가 있습니다. 그러나 건축법에 건축과 관련하여 도로에 관한 폭 등의 제한규정이 있다 하더라도 이는 건물 신축이나 증・개축 허가시 그와 같은 범위의 도로가 필요하다는 행정법규에 불과할 뿐 위 규정만으로 당연히 포위된 토지 소유자에게 그 반사적 이익으로서 건축법에서 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 바로 생긴다고 할 수 없고(대법원 1994. 2. 25. 선고, 93누20498 판결), 건축물의 대지는 2m 이상을 폭 4m 이상의 도로에 접하여야 하고 건축법상 도로라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 폭 4m 이상의 도로로서 건축허가시 시장, 군수가 위치를 지정한 도로를 말하며, 시장, 군수가 도로를 지정하고자 할 때에는 당해 도로에 대하여 이해관계를 가진 자의 동의를 얻어야 하고, 한편 도시계획구역 안에서 건축허가를 받으려면 대지가 2m 이상 도로에 접하도록 당해 도로에 대하여 이해관계인의 동의를 얻어야 한다고 할 것인바, 이 경우 공로로 통하는 대지에 대하여 주위토지통행권이 있음을 확인하는 내용의 승소 판결로써 동의에 갈음할 수 없다(대법원 1993. 5. 25. 선고, 91누3758 판결)는 점에서 토지의 매수 또는 입찰 여부를 결정하기에 앞서 건축허가 등에 관하여 관할 관청에 확인이 필요하다 할 것입니다.

 

이상, 주위토지통행권에 대하여 살펴보았습니다.

​

​부동산전문법무사 박정섭 
홈페이지 https://lawrealty.modoo.at
부동산상담 1599-9732

 

부동산법무사박정섭