박정섭 부동산전문법무사

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다.많은 시간과 비용을 들여 부동산 명도판결을 받았으나 점유자 상이로 집행이 불능에 이를 수 있다는 점에서 명도소송에 앞서 당사자를 항정하는 점유이전금지가처분을 받아 둘 필요가 있습니다.민사소송법상 변론종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 아니하므로 인도청구의 본안소송 중 목적물의 점유가 제3자에게 이전되면 본안소송에서 패소할 수 있습니다.원고로서는 민사소송법 제82조(승계인의 소송인수) 등에 의하여 제3자로 하여금 소송을 인수하게 함으로써 소송을 유지하거나, 새로운 점유자를 상대로 하여 별소를 제기할 수밖에 없습니다.그러나 사전에 점유이전금지가처분을 받아두면 그 이후에 점유를 이전받은 제3자는 가처분채권자에게 대항할 수 없고, 당사자가 항정되므로 위와 같은 ..

부동산 법률 2020. 9. 29. 11:56

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다.​임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 하거나 주민등록을 전출하면 임차인은 대항력과 우선변제권을 상실하여 임대차보증금 회수가 사실상 어려워지는 문제가 있었습니다.​이와 같은 문제점을 해소하고자 1999. 3. 1. 개정 주택임대차보호법에 임차권등기명령제도를 도입하기에 이르게 되었는데요, 오늘은 임차권등기명령에 관하여 살펴보겠습니다.1. 임차권등기명령이란 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(주택임대차보호..

부동산 법률 2020. 8. 8. 07:55

안녕하세요 부동산전문법무사 박정섭입니다.​오늘은 문의가 빈번한 부동산 인도소송(명도소송)에 관하여 살펴보겠습니다.​명도란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다(대검찰청 법률용어사전). 1. 인도, 명도, 퇴거, 철거, 수거, 굴이, 취거 구민사소송법 제690조 제1항은 "채무자가 부동산이나 ..

부동산 법률 2020. 8. 8. 07:51

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다. 오늘은 최근 상담사례를 소개하고자 합니다. Q.대여금청구소송에서 패소하여 보유하고 있는 아파트에 경매가 들어왔습니다. 채권자는 판결문에 기재된 원금과 지연배상금 외에도 경매신청비용을 주지 않으면 경매를 취하할 수 없다고 주장하고 있습니다. 더 이상 의견차이가 좁혀지지 않아서 판결문에 기재된 원금과 지연배상금을 공탁을 하고 경매를 취소하고자 하는데 경매신청비용도 공탁을 해야 하는지, 그리고 경매를 취소하는 절차가 궁금합니다. A.강제경매 개시결정 후 변제를 이유로 경매를 취소하기 위해서는 ①채무변제 또는 변제공탁 → ②청구이의 소 → ③집행정지신청 → ④청구이의 소 승소 → ⑤강제집행취소신청 절차를 거쳐야 합니다. 채무자로서는 채무를 변제하거나 채권자의 수령거절 ..

부동산 법률 2020. 7. 10. 08:49

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다. 신탁법 제22조 제1항 본문은 “신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 ‘강제집행 등’이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다.”라고 규정하여 신탁재산에 대한 강제집행을 원칙적으로 금지하고 있는데요, 오늘은 신탁재산에 대한 강제집행에 관하여 살펴보겠습니다. 신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 갖게 됩니다(신탁재산의 법적성질)(대법원 1987. 5. 12. 선고 86다545, 86다카2876 판결). 신탁법 제22조 제1항 단서는 “신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고..

부동산 법률 2020. 7. 5. 15:28

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다. 본안판결을 기다려 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 되어 부동산을 신속하게 인도받아야 하는 경우가 있는데요, 이에 대한 법적 조치로서 명도단행가처분에 관하여 살펴보겠습니다.명도단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.민사집행법 제300조 제2항에서 규정하는 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 다툼 있는 권리관계 또는 법률관계가 존재하고, 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자에게 현저한 ..

부동산 법률 2020. 5. 23. 05:54

부동산전문법무사가 카카오톡 기반 채널을 개설했습니다. ​ 카카오톡채널 서비스를 통해 시간과 장소에 구애받지 않고 상담신청을 할 수 있고, 전화접수가 어려운 청각장애인도 쉽게 상담신청을 할 수 있게 되었습니다. 부동산전문법무사 채널 추가방법은 다음과 같습니다. ​ ​ 방법 1 ① 아래 이미지를 클릭해서 카카오톡채널로 이동 후 ​ ② 채널추가 버튼을 누르면 됩니다. http://pf.kakao.com/_ryiWxb 부동산전문법무사 부동산 관련 소송 및 자문, 경매 pf.kakao.com 방법 2​ ​ ① 카카오톡 상단 돋보기 버튼을 눌러 "부동산전문법무사"를 검색한 후 ② 채널 추가 버튼을 누르면 됩니다. 부동산 관련 법률상담을 위한​ 쉽고 빠른 카카오톡채널 제공으로 ​여러분의 법률서비스 만족도가 향상되길 ..

카테고리 없음 2020. 5. 12. 07:02

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다. 상가건물에 대한 경매가 진행되는 경우 임차인의 권리금 회수가 문제될 수 있습니다. ​ 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항). 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 임차목적물을 반환할 경우 새로운 영업의 시작을 위해 시설비와 권리금 등을 재투자해야 하고, 기존 매출을 회복하기까지 상당한 기간 동안 영업 손실을 감당해야 합니다. ​ 임대인은 임차인이 3기의 차임액에..

부동산 법률 2020. 4. 23. 08:00