[부동산법무사박정섭] 부동산 인도소송(명도소송)

안녕하세요 부동산전문법무사 박정섭입니다.

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오늘은 문의가 빈번한 부동산 인도소송(명도소송)에 관하여 살펴보겠습니다.

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명도란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다(대검찰청 법률용어사전).

 

1. 인도, 명도, 퇴거, 철거, 수거, 굴이, 취거

 

구민사소송법 제690조 제1항은 "채무자가 부동산이나 선박을 인도 또는 명도하여야 할 때에는 집달리는 채무자로부터 점유를 수취하여 채권자에게 이전하여야 한다."라고 하여 인도와 명도를 구분하고 있었으나, 현행 민사집행법 제258조 제1항은 "채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다."고 하여 명도라는 용어를 더 이상 사용하지 않고 인도라고 규정하고 있습니다. 따라서 현행법에 부합하는 정확한 용어는 명도소송이 아니라 인도소송이라 할 수 있습니다.

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인도와 구별되는 개념으로 퇴거가 있는데요, 퇴거란 점유의 해제만으로 집행이 종료되고 점유의 이전으로까지 나아가지 아니한다는 점에서 인도와 구별됩니다. 퇴거를 명하는 전형적인 경우는 토지 소유자가 지상건물 소유자를 상대로 건물철거를 청구함에 있어서 그 건물을 건물 소유자가 아닌 제3자가 점유하고 있을 때에 그 점유자를 상대로 퇴거청구를 하는 경우입니다.

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토지의 정착물에 대한 제거를 구할 때에는 그 정착물에 따라 건물에 대하여는 철거, 수목·입목 등에 대하여는 수거, 분묘에 대하여는 굴이 등의 용어를 사용하고, 비정착물에 대한 제거를 구할 때에는 취거라는 용어를 사용하는 것이 관례입니다.

 

2. 인도소송(명도소송)이 필요한 경우

 

임차인의 차임연체, 무단전대 등 채무불이행 또는 존속기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 임대차목적물을 인도하지 않는 경우, 부동산 경매, 공매 등 절차에서 매수인이 매각대금을 납부하였음에도 불구하고 정당한 이유 없이 부동산 인도 요청에 응하지 않는 경우, 건물, 담장 등이 토지경계를 침범한 경우 등

 

3. 인도소송(명도소송) 절차

 

부동산점유이전금지가처분 ▶ 부동산처분금지가처분(건물철거소송 병합 시) ▶ 소장접수 ▶ 피고 답변서 제출 ▶ 준비서면 ▶ 변론기일 ▶ 선고기일 ▶ 강제집행 ▶ 소송비용 및 집행비용 확정 ▶ 유체동산 매각

 

4. 부동산점유이전금지가처분

 

인도소송(명도소송) 중 점유자가 변경되면 그 점유승계인에게 집행 할 수가 없고, 그 타인을 상대로 다시 소송을 제기하여 판결을 받아야 합니다. 다만, 그 점유의 승계가 사실심 변론종결 후에 이루어진 경우에는 기판력이 승계인에게 미치므로 승계집행문을 부여 받아 강제집행을 할 수 있습니다. 따라서 점유자 변경 등으로 인한 집행불능에 대비하여 부동산점유이전금지가처분결정을 받아둘 필요가 있습니다.

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부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

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부동산점유이전금지가처분 신청취지 기재례는 다음과 같습니다.

1. 채무자는 별지목록 기재 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.

2. 위 집행관은 현상을 변경하지 아니하는 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.

3. 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다.

4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

라는 재판을 구합니다.

 

신청이유에는 신청취지를 구하는 근거로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 기재하여야 합니다(민사집행규칙 제203조제2항).

임대차계약의 해지에 따른 인도청구권, 매각허가결정에 의한 인도청구권, 소유권에 의한 인도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).

가처분신청 시 목적 부동산을 명확하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁부분을 특정합니다. 부동산점유이전금지가처분은 부동산처분금지가처분과 달리 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

가처분신청서 작성 ▶ 인지대 및 송달료 납부 ▶ 관할법원에 제출 ▶ 담보제공명령 ▶ 공탁보증보험가입 또는 현금공탁 ▶ 집행

5. 부동산처분금지가처분(건물철거소송 병합 시)

 

토지 위에 타인이 건물을 소유하고 있는 경우, 그 토지를 인도받기 위해서는 그 전제로 지상 건물의 철거도 함께 구해야 되는데요, 건물철거 소송 중 건물 소유자가 변경되면 철거집행이 불능에 이를 수 있다는 점에서 부동산처분금지가처분결정을 받아둘 필요가 있습니다.

부동산처분금지가처분은 부동산점유이전금지가처분과 달리 등기된 부동산에 한하여 허용되며, 미등기부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청할 수 있습니다.

등기부상 1필지 토지의 특정된 일부분에 대한 처분금지가처분등기는 할 수 없으므로, 1필지 토지의 특정 일부분에 관한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여는 바로 분할등기가 될 수 있다는 등 특별한 사정이 없으면 그 1필지 토지 전부에 대하여 처분금지가처분 신청을 해야 합니다(처분금지가처분등기에 관한 예규 제3호 및 대법원 1975. 5. 27. 선고 75다190 판결).

부동산처분금지가처분 신청취지 기재례는 다음과 같습니다.

채무자는 별지목록 기재 부동산에 대하여 매매, 증여, 양도, 저당권, 전세권, 임차권의 설정 그 밖에 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다.

라는 재판을 구합니다.

6. 부동산인도(명도) 등 소장 작성

 

소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(민사소송법 제249조제1항).

소장의 청구취지는 원고가 소장에서 소송의 목적인 권리 또는 법률관계에 관하여 어떠한 내용과 범위의 판결을 구하는 것인가를 표시하는 핵심적인 부분으로 소송을 결론인 판결의 주문에 대응하는 필요적 기재사항입니다. 청구의 형태와 범위를 확정할 수 있도록 결론에 해당하는 부분을 단순명료하게 기재하고, 그대로 인용되었을 때 강제집행이 가능하도록 구성하여야 할 것입니다.

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부동산인도(명도)와 함께 연체차임, 차임 상당의 부당이득금을 구하는 청구취지의 기재례는 다음과 같습니다.

1. 피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 1 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 500㎡를 인도하라.

2. 원고에게

가. 피고 ○○○은 53,800,000원 및 이에 대하여 2019. 12. 16.부터 이 사건 소장 부본의 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의,

나. 피고들은 공동하여 16,100,000원 및 이에 대하여 2020. 7. 16.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의, 2020. 7. 16.부터 위 제1항 기재 부동산 인도 완료일까지 월 2,300,000원의

각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

4. 제1항 및 제2항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

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소장의 청구원인에는 청구를 뒷받침하는 구체적인 사실, 피고가 주장할 것이 명백한 방어방법에 대한 구체적인 진술, 입증이 필요한 사실에 대한 증거방법 등을 기재하여야 합니다(민사소송규칙 제62조). 소송물인 권리의 발생 요건에 해당하는 요건사실을 주장, 입증할 책임은 변론주의 원칙상 원고에게 있는 것이므로 청구원인에서 빠짐없이 지재하여야 할 것입니다. 요건사실이란 실체법에서 일정한 법률효과가 발생하는데 필요한 요건을 규정하고 있는데, 이러한 법률효과의 발생요건, 즉 법률요건에 해당하는 사실을 말합니다.

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민법 제213조(소유물반환청구권)는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 소유권에 기한 인도청구의 요건사실은 위 본문의 원고의 목적물 소유 사실, 피고의 목적물 점유사실이고, 단서의 점유할 권리의 존재는 피고의 항변사실에 해당합니다.

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부동산 임대인의 임대차계약에 기한 목적물 반환청구의 요건사실은 임대차계약 체결 사실, 임대차목적물 인도 사실, 임대차계약의 종료 사실이며, 임대차종료의 원인이 해지인 경우에는 해지권의 근거 내지는 발생 원인, 해지 의사표시의 도달 사실 등을 요건으로 합니다.

7. 부대청구

 

원고는 피고에 대하여 인도청구를 하면서 차임, 인도완료일까지 차임 상당의 부당이득금 내지 손해배상금, 미납관리비, 지연배상금, 원상회복 등도 부대하여 청구할 수 있습니다.

 

8. 피고의 항변

 

피고로서는 원고의 청구에 대하여 점유권원의 존재, 취득시효, 동시이행항변권, 선의 점유자의 과실수취권, 사용·수익권 포기·상실, 소멸시효, 묵시적갱신, 갱신청구권, 부속물매수청권, 지상물매수청구권, 공제항변, 필요비·유익비 비용상환청구권, 신의칙 등의 항변을 할 수 있을 것을 것입니다.

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이상, 부동산 명도소송(인도소송)에 관하여 살펴보았습니다.

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​부동산전문법무사 박정섭 
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부동산법무사박정섭