[부동산법무사박정섭] 부동산점유이전금지가처분

안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다.

많은 시간과 비용을 들여 부동산 명도판결을 받았으나 점유자 상이로 집행이 불능에 이를 수 있다는 점에서 명도소송에 앞서 당사자를 항정하는 점유이전금지가처분을 받아 둘 필요가 있습니다.

민사소송법상 변론종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 아니하므로 인도청구의 본안소송 중 목적물의 점유가 제3자에게 이전되면 본안소송에서 패소할 수 있습니다.

원고로서는 민사소송법 제82조(승계인의 소송인수) 등에 의하여 제3자로 하여금 소송을 인수하게 함으로써 소송을 유지하거나, 새로운 점유자를 상대로 하여 별소를 제기할 수밖에 없습니다.

그러나 사전에 점유이전금지가처분을 받아두면 그 이후에 점유를 이전받은 제3자는 가처분채권자에게 대항할 수 없고, 당사자가 항정되므로 위와 같은 불측의 손해를 예방할 수 있을 것입니다.

부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

피보전권리가 되는 인도청구권은 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 매각허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 관계가 없습니다.

부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다(보존의 필요성).

점유이전금지가처분을 신청할 때는 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 등을 확인하여 채무자의 누락이 없도록 하고, 목적 부동산을 명확하게 특정하여야 합니다. 부동산 일부를 가처분 목적으로 할 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁 부분을 특정하여야 합니다.

점유이전금지가처분은 처분금지가처분과 달리 등기를 불요하므로 미등기, 무허가 부동산이라도 그 목적물이 될 수 있고, 목적물이 집행관의 보관하에 있음을 밝히는 공시를 가처분목적물의 적당한 곳에 붙이고 채무자에게 가처분의 취지를 알림으로써 집행을 합니다.

점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서, 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자 항정의 효력이 인정됩니다. 다만, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 가처분채권자로서는 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있을 뿐입니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결).

점유이전금지가처분은 가처분집행 당시의 목적물의 현상을 본집행시까지 그대로 유지함을 목적으로 하여 그 목적물의 점유이전과 현상의 변경을 금지하는 것에 불과하여, 이러한 가처분결정에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에서 여전히 그 점유자의 지위에 있는 것으로 취급되는 것일 뿐 가처분집행만으로 소유자에 의한 목적물의 처분을 금지 또는 제한하는 것은 아니므로, 점유이전금지가처분의 대상이 된 목적물의 소유자가 그 의사에 기하여 가처분채무자에게 직접점유를 하게 한 경우에는 그 점유에 관한 현상을 고정시키는 것만으로 소유권이 침해되거나 침해될 우려가 있다고 할 수는 없고 소유자의 간접점유권이 침해되는 것도 아니라고 할 것이며, 따라서 간접점유자에 불과한 소유자는 직접점유자를 가처분채무자로 하는 점유이전금지가처분의 집행에 대하여 제3자이의의 소를 제기할 수 없다고 할 것입니다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다33010 판결).

이상, 점유이전금지가처분에 관하여 살펴보았습니다.

 

박정섭 부동산전문법무사
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